مسئولیت مدیر ساختمان
امروزه با گذشت بیش از پنجاه سال آپارتمان‌نشینی، مردم کشورمان درمورد قوانین و مسئولیتهای یک مدیر ساختمان از اطلاعات کافی برخوردار نیستند. به نظر می‌رسد اگر یک آپارتمان به طور صحیح مدیریت شود و مدیر به قوانین و وظایف خود آگاهی داشته باشد با دستی بازتر و ماهرانه‌تر می‌تواند به امور و مشکلات آپارتمان رسیدگی کند.
قانون تملک آپارتمانها مقررات حاکم بر این موضوع را مشخص نموده که مهم‌ترین آنها عبارتند از:
حفظ اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی مالکین
اداره ساختمان و وظایف مربوط به تصمیمات با حضور ساکنین انجام می گردد. این وظایف به مدیر ساختمان محول می‌شود که عبارتند از ازحفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی‌های مربوط به امور ساختمان
عدم واگذاری مدیریت به افراد دیگر
از آنجا که مدیر امین ساکنین است، لذا نمی‌تواند به بهانه‌های مختلف کارخود را رها کرده و شخص دیگری را به جای خود انتخاب کند چرا که ساکنین با توجه به قابلیت‌هایش او را پذیرفته‌اند. این کار برخلاف قانون می‌باشد.
بیمه کردن تمام بنا در مقابل آتش‌سوزی
بیمه کردن ساختمان در مقابل آتش‌سوزی ازجمله امور مهم احتیاطی است که مدیر جهت حفظ و در امان ماندن ساختمان، تاسیسات و تجهیزات مربوطه باید انجام دهد و سهم هر یک از ساکنان به تناسب زیر بنا و متراژ تعیین می‌شود، و مدیر آن را به بیمه‌گر پرداخت می‌کند. درصورت عدم اقدام بیمه و بروز آتش‌سوزی مدیر ساختمان، مسئول خسارت کل بنا می‌باشد.
بیمه نامه مسئولیت مدنی آسانسور
کلیه آسانسورها در ساختمانهای مسکونی و اداری باید دارای بیمه باشند. این بیمه خساراتی همچون فوت، نقص عضو و هزینههای پزشکی ناشی از سوانح را تحت پوشش قرار می‌دهد و مسئولیت همه این موارد به عهده مدیر است.
نحوه تعیین سهم هزینههای مشترک هریک از مالکین
نحوه تعیین سهم هر یک از واحدها با توجه به زیربنا اختصاص داده می‌شود ازقبیل آب ، گاز ، آسفالت پشت بام و نسبت به قسمتهای اختصاصی تمام زیر بنای ساختمان و به عبارت دیگر نسبت به متراژ حساب می‌شود و سایر هزینه‌ها از قبیل نظافت ساختمان، باغبان و آسانسور بین همه اعضا اعم از صاحبخانه و مستاجر تقسیم می‌شود.
در این قسمت سعی بر این بود تا با آشنا کردن قسمتی از مسئولیت‌ها و وظایف مدیر ساختمان به قوانینی که هم به نفع مدیر ساختمان و هم ساکنین می‌باشد، اطلاعات خود را در این زمینه افزایش دهیم. دربخش دوم به تکمیل این اطلاعات پرداخته خواهد شد تا مدیر ساختمان بتواند با مدیریتی بهتر به رفع مشکلات ساختمان بپردازد.
همانطور که در بالا گفته شد، مدیر ساختمان علاوه برجمع کردن قبوض وشارژ ساختمان وظایف دیگری نیز دارد که با مروری به تیترهای بخش قبل به ادامه مطلب می‌پردازیم.
۱-حفظ اداره ساختمان و اجرای تصمیمات مجمع عمومی ساکنین
۲-عدم تفویض مدیریت به اشخاص دیگر
۳-بیمه کردن تمام بنا در مقابل آتش‌سوزی
۴- بیمه آسانسور در برابر خطرات
۵-نحوه تعیین سهم هزینههای مشترک هر یک از مالکین یا مستاجر بنا
رسیدگی به اعتراض هر یک از ساکنین
هر یک از ساکنین در صورت اعتراض به سهم خود بابت هزینههای ساختمان می‌توانند به مدیر مراجعه کنند و مدیر موظف به رسیدگی است.
نگهداری صورتجلسات مجمع عمومی ساختمان
کلیه تصمیمات مجمع عمومی ساختمان باید حفظ و در موقع لزوم ازآن استناد به عمل آید.کلیه صورت جلسات باید به مدیران بعدی نیز تحویل داده شود.
اطلاع‌رسانی تصمیمات اتخاذ شده مجامع عمومی به ساکنین غایب و وزارت مسکن و شهرسازی
در صورتی که بعضی از اعضا جلسه نتوانند حاضر شوند،جلسه با اکثریت لازم رسمیت پیدا می‌کند و تصمیمات باید ظرف ۱۰ روز به وسیله مدیر به اعضا غایب و وزارت مسکن و شهرسازی اعلام شود.
تقاضای صدور اجرائیه برای وصول مطالبات ساختمان
اگر مدیری برای اعضا بدهکار نامه ارسال نماید و آنها بدهی خود را پرداخت نکنند اداره ثبت محل وقوع ساختمان به تقاضای مدیر برای او اظهارنامه ابلاغ می‌کند، پس از ابلاغ و عدم پرداخت بدهی توسط بدهکار، کارشناس ویژه معادل بدهی اموال را بازداشت و به مزایده گذاشت. در ضمن، مدیر می‌تواند از طرف اداره ثبت، اقامه دعوی نماید.
دادن گواهی مربوط به هزینههای مشترک
برابر قانون تملک آپارتمانها، دفاتر اسناد رسمی موظف است در هنگام تتظیم سند ،انتقال، اجاره، رهن ، صلح و هبه گواهی مربوط به تسویه حساب را به تائید هیات مدیره ساختمان برساند.
اقدام به بازسازی تمام ساختمان پس از تائید مجمع عمومی ساختمان
چنانکه رای اکثریت آرا ساختمان مبنی بر بازسازی تمام ساختمان باشد مدیر به نمایندگی از آنها این کار را انجام می‌دهد.
درخواست تخلیه واحد های خودداری کننده از همکاری درامر بازسازی
رئیس دادگستری و یا رئیس مجتمع قضایی محل با احراز تامین مالی مناسب برای وی توسط سایرمالکین دستور تخلیه آپارتمان را صادر می‌کند.
حقوق و دستمزد مدیر ساختمان
مدیر ساختمان برای کاری که انجام می‌دهد باید حق الزحمه دریافت کند. اگر مدیرخارج از ساکنین و یا از خود ساکنین باشد،طبق قرارداد قانون کار باید حق الزحمه دریافت کند. اما اگر از ساکنین باشد، بنا به عرف مدیر ساختمان فقط می‌تواند حق شارژ را پرداخت نکند. در هر صورت باید قرارداد برایش تنظیم شود. اما اینگونه نیست که اگر حقوقی دریافت نکند دلیل بر مسئول نبودن او باشد. در صورت بروز هر مشکلی این مدیر ساختمان است که باید جوابگو باشد. اگر مدیر ساختمان مستقیم از طرف ساکنین انتخاب شود و هیچگونه قراردادی ائم ازحق الزحمه تنظیم نشود، مدیر قانونا مجاز به برداشت هیچگونه حقی نمی‌باشد.
کلمات کلیدی : مسئولیت قانونی مدیر ساختمان ، مسئولیتهای مدیر ساختمان چیست ؛ قانون مسئولیت مدیر ساختمان ، وکیل در کرج ، وکالت امور ملکی در کرج ، وکیل جهت مشکلات آپارتمان نشینی در کرج
