چگونگی گرفتن حکم تخلیه
یکی ازمهم‌ترین مشکلاتی که در پایان قرارداد بین موجر (صاحب خانه) و مستاجر به وجود می‌آید، تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر است، که در قانون برای موجر امتیازاتی در نظر گرفته شده که بتواند حق خود را از مستاجر بگیرد.
اجاره قراردادی است که تعیین زمان یکی از شرایط این قرارداد محسوب می شود، اگر مدت برای آن در نظر گرفته نشود این قرارداد فاقد اعتبار خواهد بود.
اخذ تامین (تضمین ) لازم از مستاجر
در قرارداد اجاره توصیه می‌شود تضامین لازم از مستاجر اخذ شود، تا اگر مستاجر اجاره بهایش را پرداخت نکرد، یا به تعویق افتاد، موجر بتواند از محل تامین خسارت اجارات معوقه خود را بپردازد.
در قرارداد اجاره متعارف است تضمین به صورت چک باشد، اما سفته و برات هم می‌تواند به صورت تضمین قرار گیرد.
تضمین در قرارداد اجاره دارای دو بعد است:
۱- از نظر روانی متعهد را به انجام موضوع تعهدش پایبند می‌کند.
۲- اگر تخلف کرد و به تعهدش عمل نکرد، می‌توان از محل تضمین خسارت یا اجاره معوقه را برداشت.
خسارت به دو قسمت تقسیم می‌شود، اگر خسارت خود موضوع تعهد باشد ، شامل پرداخت نکردن اجاره بها می شود و دیگری خسارت تاخیر در تادیه را شامل می‌شود.
۳- اگر درقرارداد پیش‌بینی کرده باشیم به ازای هر روز تاخیرمستاجر مثلا ۵۰ هزارتومان خسارت باید بپردازد، می‌توانیم از محل تامین تادیه کنیم.
۴- یکی ازتعهدات مستاجر تخلیه است اگر در قرارداد پیش‌بینی شود، درصورت عدم پرداخت اجاره بها یا تاخیر، از محل تامین خسارت موجر قابل دریافت است، یا چک تضمین تماما قابل وصول به وسیله موجر است.
موضوع قرارداد
تعیین دقیق موضوع قرارداد اهمیت فراوانی دارد. در موضوع قرارداد باید مشخص شود مثلا کدام قسمت‌های ملک قابل استفاده است یا به طور مثال اگر چند خط تلفن یا چند کنتور برق دارد، آیا همه آنها قابل استفاده است یا نه.
برای درخواست حکم تخلیه ملک ازسوی موجر، باید درخواست دارای وجاهت قانونی باشد.
ازجمله آن شرایط می‌توان به موارد زیر اشاره کرد :
۱- باید مدت اجاره منقضی شده باشد.
۲- مستاجربیش از سه ماه مبلغ اجاره را پرداخت نکرده باشد.
۳- مستاجر کاری خلاف قرارداد انجام داده باشد.
چگونگی گرفتن حکم تخلیه - بخش دوم
تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر یکی ازمشکلاتی است که باعث اختلاف بین موجر و مستاجر شده است.
دربخش اول به مواردی اشاره شد که در صورت تخلیه نکردن ملک توسط مستاجر می‌توانیم آن اعمال را به کارببریم
که آنها شامل موارد زیراست:
۱- تعیین زمان مشخص درقرارداد اجاره
۲- اخذ تضمین لازم در هنگام نوشتن قرارداد ازمستاجر
۳- مشخص کردن میزان خسارت ناشی از عدم پرداخت یا تاخیردرقرارداد
۴- توضیح واضح مشخصات آپارتمان در قرارداد
۵- وجاهت قانونی داشتن حکم تخلیه از سوی مستاجر
اکنون به ادامه موارد پرداخته می‌شود.
قرارداد ملک به صورت عادی(غیر رسمی)
به موجب قانون موجرومستاجر سال۱۳۷۶ قرارداد عادی باید بین دونفرافراد مورد اعتماد به عنوان شاهد گواهی شود. دراین قانون برای اینکه قرارداد شما درصورت انقضا مدت وعدم تخلیه مستاجرازطریق شورای حل اختلاف قابل اقدام باشد، اعلام داشته لزوما باید در قرارداد ذیل دوشاهد امضا کرده باشند.
اگر شاهدی قرارداد عادی را امضا نکرده باشد یا شاهد یکی باشد، شما حق مراجعه به شورای حل اختلاف را نخواهید داشت و موضوع درداد گاه عمومی باید مطرح شود .
نکته مهم اینکه سریع‌ترین راه برای تخلیه ملک اجاره‌ای، مراجعه به شورای حل اختلاف به استناد به سند مالکیت و قرارداد اجاره است. تخلیه یک هفته‌ای از امتیازاتی است که درقرارداد عادی قابل پیگیری است.
این درحالی است که فرقی ندارد قرارداد به صورت دستی تنظیم شده باشد، یا درمشاوراملاک، درهر صورت قرارداد عادی خوانده می‌شود. البته شورا می‌تواند فرصتی بیشترازیک هفته به مستاجر بدهد.
خصوصیات قرارداد رسمی
این قرارداد در دفترخانه تنظیم می‌شود.اگر تخلیه با قرارداد رسمی باشد، مدت زمان بیشتری را طی خواهد کرد، زیرا با صدوراین حکم مستاجرحق تجدید نظرخواهی پیدا خواهد کرد .
صدور اجرائیه در دفترخانه‌ای است که قرارداد مورد اجاره را تنظیم کرده است، و ۱۰ روز مدت اعتراض مستاجر است که بعد از آن اگر به اجرائیه اعتراض نشود، مقام قضایی دستور دهنده می‌تواند توسط ضابطان دادگستری حکم تخلیه را اجرا کند.
خسارت به ملک مورد اجاره
اگر مستاجر اجاره بها و یا پول شارژ و غیره را پرداخت نکرد، نمی‌توانیم شخصا خودمان از ودیعه ای که در دستمان است کم کنیم، بلکه باید به دادگاه مراجعه و دادخواست مطالبه ضرر و زیان کنیم و ودیعه را به دادگاه تقدیم و دادگاه پس از صدور رای مطالبات موجر را کم کرده و مابقی را به مستاجر مسترد می‌کند.
نکته پایانی اینکه می‌توانیم قبل از انعقاد قرارداد ازمشاوران حقوقی درخواست راهنمایی های لازم را بنماییم تا از اینگونه اختلافات قبل از اتفاق افتادن پیشگیری کنیم.
